En apoyo a la asociación de nueva creación Women in Real Estate Spain (WIRES) Ofita acude el 21/05/2015 a la Mesa Redonda FACTORES DETERMINANTES EN LA REACTIVACIÓN Y SITUACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO EN ESPAÑA, que ha resultado ser también la puesta de largo de dicha asociación.
Los principales directivos y expertos del sector inmobiliario se dieron cita en el Roca Madrid Gallery para analizar las claves de la reactivación inmobiliaria en este año 2015.
Los componentes de la Mesa Redonda fueron:
Leticia Ponz. Union Investment
Pilar Guzmán. ING Real Estate Finance
Paloma Relinque. CBRE
Belén Díaz. CATELLA
Sandra Daza. GESVALT
Moderadora: Carmen Panadero Vicepresidenta de WIRES
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De los temas que se trataron destacamos lo siguiente:
- ¿La recuperación es un hecho? ¿es selectiva? ¿se puede acelerar?
La recuperación es un hecho, pero lleva distintas velocidades tanto el mercado de inversión como el de ocupación. Además es selectiva pues sólo quedan los promotores que han sobrevivido, los fondos y los bancos.
De los 200.000 millones de euros que se van a invertir en Europa, gran parte van a ir a España, pues nos ven como una oportunidad “Somos el Low Cost de Europa”. Los inversores más oportunistas fueron los primeros en llegar y todavía no se han ido, aunque han entrado también otro tipo de inversores.
Las grandes empresas están creciendo y alquilando más m2, las negociaciones ya no son tan duras como antes, pero depende mucho del tipo de activo.
Al sector residencial es la que le queda más recorrido para mejorar. Las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) han recalentado el mercado.
Es muy importante que en España no se produzca un marco de inestabilidad política para que los inversores internacionales sigan apostando por nosotros. 8 de cada 10 clientes preguntan por la situación política antes de invertir. Este sector es muy sensible a la situación política. En un ámbito de mayor estabilidad se acelerará la activación.
- ¿Se puede hacer algo para acelerarla o para homogeneizarla?
No es bueno acelerar. El ritmo lo marca la banca (financiando, comercializando e incluso promoviendo), pues son las mayores inmobiliarias con infinidad de activos en sus carteras.
Hay todavía factores que no acompañan del todo, como la tasa de desempleo tan alta.
Los factores que pueden acelerar la situación:
– Aumentar la transparencia
– Profesionalización
– Homogeneizar mediciones
– La banca no deberá volver a caer en errores del pasado
– Mejorar la calidad de los activos
– Nos acompaña el euribor en mínimos y los diferenciales.
No estamos preparados para una aceleración, por lo que no hay que precipitarla.
- ¿Qué es lo que importa en el Real Estate?
La clave es el “Location”, también la liquidez de los activos es fundamental. La rehabilitación de los activos bien ubicados reposiciona el producto.
En general la calidad del stock en muy mala y además se ha construido muchísimo. Hay un trabajo muy importante por hacer por parte de los propietarios, al haber muchos activos por debajo del estándar de calidad de los inversores.
- Otros factores: Calidad y Sostenibilidad
La sostenibilidad es un tema muy importante, que se trata previamente así como la gestión del management para evidenciarlos ante los departamentos de riesgos.
Se valoran las certificaciones internacionales homologadas, pero no es lo mismo realizar el certificado en la fase de construcción que en la fase de operación. Hay inversores internacionales que no contemplan adquirir un activo que no tenga certificación homologada.
En otros países, como por ejemplo en Méjico, el tener estas certificaciones supone pagar menos IBI y obtener ayudas para el pago de la Seguridad Social de los trabajadores. En este tema nos llevan ventaja.
El 90% del gasto de una empresa media se destina al pago de los salarios de los trabajadores. Mejorar sus condiciones de trabajo (mejorar la iluminación, invertir en mobiliario ergómico para reducir las bajas, etc.) supondrá un aumento del rendimiento de los mismos, aumentar la calidad, la retención del talento y en general la productividad. Si los inquilinos están a gusto, no se querrán ir del edificio. Si medimos las inversiones en mejorar estas condiciones, y su recuperación al aumentar la productividad, veremos que el plazo de amortización es menor a 1 año.
Además actualmente existen ayudas del gobierno que hay que aprovechar para realizar estas inversiones, pues se acerca el año 2020 en el que se pretende que el consumo de energía en los edificios sea casi nulo “Zero Energy”.
Falta pedagogía en la difusión de este mensaje, reforzando el punto del retorno de la inversión, de modo que no se vea como algo que hay que hacer por imposición, sin valor.
También hay que apelar a la responsabilidad social corporativa de las empresas.
La arquitectura y el diseño son herramientas muy importantes que debemos usar para hacer edificios diferenciales, existen activos invendibles por su falta de criterio arquitectónico.
CONCLUSIONES
A la vista de las conclusiones que se sacaron en esta jornada, Ofita puede colaborar principalmente en la mejora de las condiciones de trabajo de los inquilinos de los edificios y contribuir en obtener edificios más atractivos para los inversores.
Las empresas querrán trasladar a sus trabajadores a espacios donde se incremente su productividad, y el retorno de esta inversión en una nueva oficina se vea amortizado a corto plazo.
La utilización de mobiliario de alta durabilidad y fácilmente adaptable a cambios de uso del edificio de oficinas, supondrá una menor generación de residuos en dichos procesos, traduciéndose en una disminución del consumo de materias primas y de la ocupación de suelo por uso de vertederos.
Adicionalmente se promueven la reutilización y la flexibilidad del edificio. La flexibilización crea oportunidades para la renovación-remodelación del mismo, que implicará una menor generación de residuos en los cambios de uso y, adicionalmente promueve la reutilización y reciclado de materiales dando lugar a una reducción del consumo de recursos.
Medidas relacionadas:
– Adaptación del edificio a la demanda de los usuarios
– Utilización de materiales reciclables a su fin de vida
– Diseño del mobiliario y compartimentación del edificio de oficinas, de modo que permita la incorporación de nuevos equipamientos en el futuro.
– Utilización de productos y elementos de construcción estandarizados (prefabricados y/o industrializados)
En este sentido, Ofita ofrece las mejores soluciones de mobiliario de oficina y tabiques interiores desmontables para los nuevos espacios de trabajo.
Virginia Viejo Blanco
Arquitecto Especialista en Eficiencia Energética
A&D Market Manager de Ofita
